เจ้าของหอพักปีแรกต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? คู่มือภาษีหอพัก 2569

คำตอบสั้น ๆ คือ ถ้าเปิดหอพักในนามบุคคลธรรมดา รายได้ค่าเช่ามักเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) คุณต้องจัดการภาษีเงินได้เป็นหลัก และยังมีเรื่องอากรแสตมป์สัญญาเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีป้ายในบางกรณี ส่วนค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้น VAT แต่ค่าบริการที่แยกเก็บอาจต้องวิเคราะห์ต่างหาก

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับเจ้าของหอพักปีแรก ไม่ใช่คำวินิจฉัยภาษีเฉพาะราย เพราะคำตอบจริงขึ้นกับชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ รูปแบบกิจการ สัญญา รายการค่าบริการ และผู้เช่า หากมีรายได้หลายประเภทหรือยอดสูง ควรให้สำนักงานสรรพากรพื้นที่หรือนักบัญชีตรวจเอกสารจริงก่อนยื่น

สรุปก่อน: ภาษีและเอกสารที่เจ้าของหอพักควรเช็ก

1. ภาษีเงินได้: รายได้ค่าเช่าของบุคคลธรรมดา

รายได้จากการให้เช่าห้องในอาคารหรือหอพัก โดยทั่วไปเข้าลักษณะเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินตามมาตรา 40(5) เจ้าของควรบันทึกรายรับตามวันที่ได้รับจริง แยกอย่างน้อยเป็นค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบริการ เงินประกัน และรายรับอื่น เพราะแต่ละรายการอาจมีผลทางบัญชีและภาษีไม่เหมือนกัน

ยื่นครึ่งปีด้วย ภ.ง.ด.94

ถ้ามีเงินได้มาตรา 40(5) ระหว่างเดือนมกราคมถึงมิถุนายน ให้นำเงินได้ช่วงนั้นยื่น ภ.ง.ด.94 ภายในเดือนกันยายนของปีเดียวกัน ภาษีที่ชำระไว้ครึ่งปีไม่สูญหาย แต่ใช้เป็นเครดิตในการคำนวณภาษีสิ้นปีได้

หากเพิ่งเปิดหอในเดือนกรกฎาคมและไม่มีเงินได้ค่าเช่าในช่วงมกราคม–มิถุนายน ข้อเท็จจริงเรื่อง ภ.ง.ด.94 จะต่างจากผู้ที่เริ่มรับค่าเช่าตั้งแต่ต้นปี จึงควรตรวจวันที่รับเงินงวดแรก ไม่ใช่ดูเพียงวันที่สร้างอาคารเสร็จ

ยื่นทั้งปีด้วย ภ.ง.ด.90

เมื่อจบปี ให้นำรายได้ค่าเช่าตลอดเดือนมกราคมถึงธันวาคม รวมกับเงินได้ประเภทอื่นของเจ้าของ เช่น เงินเดือน ค่าจ้าง หรือธุรกิจอื่น เพื่อยื่น ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป แล้วนำภาษีครึ่งปีและภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตตามหลักฐาน

ภาษีที่ต้องจ่ายจริงจึงไม่ใช่ “ค่าเช่าคูณอัตราเดียว” แต่คำนวณจากเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน แล้วใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได

2. เลือกหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% หรือค่าใช้จ่ายจริง

สำหรับบ้าน โรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของบุคคลธรรมดาเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% ของรายได้ค่าเช่า หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงที่จำเป็นและสมควรพร้อมหลักฐานได้

ตัวอย่างเพื่อให้เห็นวิธีคิด ไม่ใช่ยอดภาษีสำเร็จรูป: หากรับค่าเช่าทั้งปี 600,000 บาท และเลือกหักเหมา 30% ค่าใช้จ่ายที่ใช้คำนวณส่วนนี้คือ 180,000 บาท เหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย 420,000 บาท ก่อนนำไปพิจารณาค่าลดหย่อน เงินได้ประเภทอื่น ภาษีครึ่งปี และเครดิตหัก ณ ที่จ่าย

3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%: ไม่ได้ถูกหักจากผู้เช่าทุกคน

เมื่อผู้จ่ายค่าเช่าเป็นบริษัท ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นที่อยู่ในเกณฑ์ ผู้จ่ายมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตรา 5% และออกหนังสือรับรองให้เจ้าของหอพัก

ตัวอย่าง: ค่าเช่าตามสัญญา 10,000 บาท ผู้เช่าบริษัทอาจจ่ายสุทธิ 9,500 บาท และนำส่ง 500 บาทให้กรมสรรพากร เงิน 500 บาทไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่หายไป แต่เป็นเครดิตภาษีของผู้ให้เช่า จึงต้องเก็บหนังสือรับรองไว้ใช้ตอนยื่นแบบ

ผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วไปซึ่งเช่าห้องเพื่ออยู่อาศัย โดยปกติไม่ได้มีหน้าที่หัก 5% แบบบริษัท ดังนั้นอย่าหักจากค่าเช่าของผู้พักทุกคนโดยอัตโนมัติ

4. ค่าเช่าหอพักเสีย VAT 7% หรือไม่

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม จึงไม่ต้องบวก VAT 7% ในส่วนค่าเช่าอาคารเพียงเพราะรายรับรวมสูง แต่หอพักอาจมีรายได้จากบริการหรือทรัพย์สินอื่น เช่น บริการซักรีด ทำความสะอาด ที่จอดรถ หรือเฟอร์นิเจอร์ที่แยกสัญญา ซึ่งต้องพิจารณาลักษณะรายการจริงและเกณฑ์จดทะเบียน VAT แยกจากค่าเช่า

แนวทางที่ปลอดภัยคือออกเอกสารเรียกเก็บเงินแยกรายการ ไม่ใช้คำว่า “ค่าเช่า” ครอบทุกอย่าง และให้ผู้ทำบัญชีตรวจว่าส่วนใดเป็นค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใดเป็นค่าบริการ

5. อากรแสตมป์ในสัญญาเช่า

สัญญาเช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างเสียอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท ของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมตลอดอายุสัญญา โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากร และผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์

ตัวอย่าง: สัญญา 12 เดือน ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท มูลค่าค่าเช่าตลอดสัญญา 60,000 บาท อากรตามอัตรานี้เท่ากับ 60 บาท หากมีสัญญาจำนวนมากหรือมีค่าเช่ารวมสูง ควรตรวจวิธีชำระอากรที่ใช้กับกรณีของตน ไม่ควรซื้อแสตมป์แล้วติดโดยไม่ตรวจเงื่อนไข

6. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีนี้จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขต ไม่ใช่กรมสรรพากร ผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีควรตรวจหนังสือแจ้งรายการทรัพย์สินและหนังสือประเมินให้ตรงกับสภาพใช้งานจริง

อัตราและภาระจริงขึ้นกับมูลค่าประเมิน ประเภทการใช้ประโยชน์ ความเป็นเจ้าของ และข้อเท็จจริงของพื้นที่ จึงไม่ควรใช้ตัวเลขจากหอพักอื่นมาแทนของตน หากประเภททรัพย์สินหรือพื้นที่ไม่ถูกต้อง ให้ยื่นคำร้องตามขั้นตอนของหน่วยงานท้องถิ่นที่ระบุในหนังสือ

7. ภาษีป้ายและใบอนุญาตที่มักถูกลืม

ถ้าหอพักมีป้ายชื่อหรือป้ายโฆษณาที่เข้าเกณฑ์ อาจมีภาษีป้ายกับเทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขต โดยอัตราขึ้นกับลักษณะและข้อความบนป้าย ควรแจ้งหน่วยงานท้องถิ่นเมื่อทำป้ายใหม่ เปลี่ยนขนาด หรือเปลี่ยนข้อความ

นอกจากนี้ “ภาษี” ไม่ใช่เรื่องเดียวกับ “ใบอนุญาต” การใช้คำว่าหอพักและการรับผู้พักอาจเกี่ยวข้องกับกฎหมายหอพัก กฎหมายควบคุมอาคาร หรือกฎหมายโรงแรมตามลักษณะการให้บริการ แม้ยื่นภาษีครบก็ไม่ได้ทดแทนใบอนุญาตที่กิจการต้องมี

เช็กลิสต์เอกสารที่ควรเริ่มเก็บตั้งแต่เดือนแรก

1. 1สัญญาเช่าและหลักฐานอากรแสตมป์ของแต่ละห้อง
2. 2รายงานรับชำระค่าเช่า แยกวันที่ ห้อง และช่องทางรับเงิน
3. 3ใบแจ้งหนี้หรือใบเสร็จที่แยกค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการ
4. 4หนังสือรับรองภาษีหัก ณ ที่จ่ายทุกฉบับจากผู้เช่านิติบุคคล
5. 5ใบเสร็จค่าซ่อม ค่าอุปกรณ์ ค่าจ้าง ดอกเบี้ย และหลักฐานโอนเงิน
6. 6ทะเบียนทรัพย์สิน เช่น อาคาร เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ และวันที่เริ่มใช้งาน
7. 7หนังสือประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และหลักฐานภาษีป้ายถ้ามี
8. 8สำเนาแบบ ภ.ง.ด.94 ภ.ง.ด.90 และใบเสร็จชำระภาษี

หากยังเก็บข้อมูลกระจัดกระจาย เริ่มจากทำบัญชีรายรับรายจ่ายรายเดือนและรวมเอกสารของแต่ละอาคารไว้ที่เดียว แนวทางในบทความ บริหารห้องเช่าให้เป็นระบบ ช่วยจัดรอบงานประจำเดือน ส่วน 8 ข้อสำคัญในสัญญาเช่า ใช้ทบทวนเอกสารก่อนรับผู้เช่ารายถัดไปได้

แผน 30 วันสำหรับเจ้าของหอพักปีแรก

1. 1สัปดาห์ที่ 1: ระบุว่ากิจการเป็นชื่อบุคคลธรรมดาหรือบริษัท และตรวจชื่อเจ้าของในโฉนดกับสัญญา
2. 2สัปดาห์ที่ 2: แยกรายรับค่าเช่า ค่าบริการ เงินประกัน และเงินรับแทนค่าสาธารณูปโภค
3. 3สัปดาห์ที่ 3: รวบรวมสัญญา ใบเสร็จ และหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่าย พร้อมเทียบวิธีหักเหมา 30% กับค่าใช้จ่ายจริง
4. 4สัปดาห์ที่ 4: ทำปฏิทิน ภ.ง.ด.94 ภ.ง.ด.90 ภาษีท้องถิ่น และนัดนักบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ตรวจจุดที่ยังไม่ชัด

เมื่อระบบเอกสารถูกตั้งแต่ปีแรก การยื่นภาษีจะไม่ใช่งานไล่หาหลักฐานปลายปี และตัวเลขที่ได้ยังช่วยตอบคำถามสำคัญกว่าภาษีด้วยว่า หอพักมีกำไรจริงต่อห้องเท่าไร ค่าใช้จ่ายใดสูงผิดปกติ และควรวางเงินสำรองเท่าไรสำหรับปีถัดไป